Amoretti (P3): “Per l’immobiliare logistico in Italia c’è una domanda ancora insoddisfatta”

Milano – Sebbene il 2024 stia mostrando un rallentamento nell’assorbimento degli spazi, nel mercato immobiliare logistico italiano “permane una domanda inespressa” che offre ancora grandi opportunità agli operatori del settore. Anche in presenza di un contesto economicamente più debole, emergono infatti spinte al nearshoring e al riaccorpamento delle attività distributive, perseguite dalle aziende in una ottica di efficientamento e per la gestione della omnicanalità, che alimentano una richiesta di spazi logistici per lo più di qualità e automatizzati, in grado di garantire performance migliori.

Ne ha parlato Andrea Amoretti, managing director di P3 Logistic Parks per l’Italia, facendo il punto sulle attività in Italia della società, oggi dotata di uno staff di 20 persone – due giorni fa vi ha fatto il suo ingresso il neo-responsabile dello sviluppo Andrea Menichini – e forte di una presenza ormai di primo piano grazie a sviluppi che nel corso dell’anno hanno superato la pietra miliare del milione di metri quadrati.
“Ad oggi siamo all’incirca il quarto o quinto investitore di settore sul mercato del paese, e saremo sul podio relativamente al 2025” ha detto Amoretti. Complessivamente P3 ha dalla sua oggi 813mila metri quadrati di spazi in gestione, cui si aggiungono 200mila mq relativi a progetti avviati nel 2024.

Risultati che la società ha raggiunto perseguendo nell’ultimo anno una strategia di controtendenza: “Quando gli investitori generalisti hanno rallentato, noi abbiamo deciso di andare avanti ancora più velocemente. Ci siamo concentrati sui mercati più caldi, e abbiamo trovato una autostrada davanti a noi, abbiamo guadagnato quote, in particolare in quelli prime”. Una linea di azione diversa da quella di altri attori che invece hanno cercato opportunità nei mercati secondari e regionali, resa possibile per la società anche dalla imponente forza finanziaria dell’azionista, ovvero Gic, il fondo sovrano di Singapore.

Il mercato tricolore, insomma, ha evidenziato Amoretti, continua a essere centrale nelle valutazioni del gruppo, che continua a vedervi fondamentali interessanti anche perché il paese è ormai percepito come stabile economicamente – e in modo ormai abbastanza slegato dai governi che si sono susseguiti negli ultimi anni.

Passando a osservare più nel dettaglio le attività di P3 nel paese, Amoretti ha indicato come ‘stella polare’ il progetto di Altedo, nel Bolognese, un ‘brownfield’ che ha permesso di recuperare gli spazi di un ex zuccherificio, di cui la società ha concluso con successo la prima fase di sviluppo (la seconda dovrebbe essere ultimata a breve mentre nel 2025 dovrebbe partire la terza). Fattore chiave del suo successo, la buona collaborazione instaurata con le amministrazioni locali, che si è sostanziata nell’avvio di una linea bus dedicata tra Bologna, Altedo e Pietro di Casale, disponibile alla intera cittadinanza e utilizzata anche dagli addetti del polo, alla realizzazione di una pista ciclabile e all’interazione complessa ma positiva con altri enti dopo il ritrovamento dei resti di un antico mulino e di un centro abitato durante gli scavi.
Nella prima tranche del polo, come noto, si è insediata Fiege Logistics con attività legate alla gestione della logistica di Action, una catena della Gdo che ha avviato un massiccio piano di espansione in Italia che ha reso necessario avviare un hub logistico sul territorio (“in precedenza, i negozi erano serviti da poli situati all’estero” ha ricordato al riguardo Amoretti). La seconda tranche, estesa su 26mila metri quadrati, sarà disponibile entro fine anno, mentre la realizzazione della terza sarà avviata il prossimo.

Altri progetti già consegnati e significativi – in particolare dell’attenzione verso aree geografiche non tipiche – sono stati innanzitutto quello di Calvenzano, locato a un operatore 3pl e primo sviluppo realizzato da P3 in Lombardia, in un’area, quella nei pressi della BreBeMi, ritenuta limitata dal punto delle dotazioni di spazi logistici “ma con un ricco sostrato di Pmi che hanno necessità di questo tipo”. E anche il cantiere di Cittadella, in una zona, quella a nord di Padova, ancora povera di offerta logistica a differenza di altre a sud della città o in altre aree del Veneto. “Abbiamo fatto una scommessa sulla Pedemontana Veneta, che all’epoca era ancora in via di realizzazione”. Questo interessa una superficie di 160.000 mq, con Gla di circa 84mila.
Interessante, perché pure fuori dal perimetro tradizionale, anche il progetto che P3 sta portando avanti a Livorno con il patrocinio della Regione Toscana su un terreno di 133.000 metri quadrati per la creazione di un polo del pharma a Collesalvetti, all’interno dell’interporto. “Sta richiedendo tempo e lavoro, data varietà di soggetti, ma nel 2025 dovrebbe vedersi l’inizio dei lavori, incrociando le dita”. Altri progetti avviati riguardano uno sviluppo a Fiano, significativo per il fatto che, sulla base dell’accordo con la pubblica amministrazione, l’intervento della società includerà anche la realizzazione di una vasca di laminazione a protezione di un’altra area di fabbricati. Un’altra iniziativa degna di nota è infine l’investimento di P3 in un fondo gestito da una Sgr di terze parti la cui prima operazione è stata l’acquisizione di un complesso a Calvignasco, a sud di Milano.

Passando alle prospettive per il futuro, secondo Amoretti e P3 nel 2025 non si assisterà a “grandi cambiamenti”. Il calo del costo del denaro, secondo la società e il suo managing director per l’Italia, riporterà sulla scena gli investitori generalisti che però si prenderanno pochi rischi “concentrandosi sulla acquisizione di immobili già esistenti”. Per quel che riguarda specificamente P3, ha concluso Amoretti, “al momento abbiamo sviluppi in pipeline per 600mila metri quadrati, siamo cresciuti anche sotto questo punto di vista, anche se non tutti si avvereranno. Siamo però in attesa di permessi a costruire che dovrebbero arrivare, in particolare per progetti in Lombardia e nel mercato romano”.

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